Guadalajara Moderna / Puerta de Hierro

AV. EMPRESARIOS 245

Torre Icon 23

Plaza Corporativa Zapopan

Arquitecto: ?
Cliente: Imber
Año de Edificación: 2010

Dentro de la trayectoria del desarrollador inmobiliario, existe un punto en el tiempo donde olvida todo lo que lo ha hecho exitoso hasta ese momento y decide crear algo que, aunque sabe que va en contra del sentido común y la opinión profesional de sus asesores, siente que tan sólo por ser un producto suyo, debe ser exitoso. El ego, y no la fe, mueve montañas.

El análisis de este edificio requiere no solamente la inspección arquitectónica y plástica del mismo, sino también un análisis cuidadoso de los motivos por los cuales una estructura existe, su razón de ser. Primero, repasemos un poco el contexto de los proyectos corporativos de la ciudad. El mercado de oficinas en Guadalajara sufrió un boom en los años 2005 a 2009. En conjunto, la zona de Puerta de Hierro, específicamente el conjunto conocido como Corporativo Zapopan, fue donde la mayoría de los proyectos verticales, tanto de vivienda como de oficinas, se construyeron. Al ser un mercado prácticamente nuevo y virgen, cualquier conjunto de ladrillos que los desarrolladores construyeran se vendía sin problemas.

Jesús Gallegos comenzó con su Torre de Hierro, el primer proyecto vertical de la zona que consistía en departamentos de lujo de precios por encima de los 8 mdp. Su osadía y buen timing le valió hacer un proyecto extremadamente exitoso. Acaso, su único arrepentimiento fue no haber quebrado la ley como le hicieron sus vecinos para poder hacer más pisos y vender más metros. Le siguió Francisco Borrego con su Torre Cube, diseñada por Carmé Pinós y cuyo éxito comercial impulsó la construcción de media docena de edificios “corporativos” de manera simultánea.

Todo ello era, hasta cierto punto lógico. La diferencia era que todos esos proyectos corporativos tenían algo en común: Eran puestos a la venta (no a la renta, como dicta el manual de los edificios de oficinas) y la mayoría de los espacios disponibles eran adquiridos por empresarios tapatíos, que aunque exitosos en otros negocios, ignoraban el funcionamiento del mercado corporativo inmobiliario. Todos ellos, que pagaron entre $2,500 y $3,000 USD por metro cuadrado, tenían la esperanza de rentar esos espacios en el corto o mediano plazo y con una tasa de retorno promedio para el producto, es decir entre 0.8 y 1.2% mensual.

Todo eso fue una ilusión. La mayoría de los edificios que se construyeron no reúnen las características básicas que los convertirían en espacios A+ de oficinas. Alturas de entrepisos insuficientes, plantas poco eficientes, estacionamientos limitados. El desarrollador vendió su producto, el inversionista se quedó con miles de metros cuadrados que nadie renta porque están mal planeados. Estos detalles, junto con el hecho de que cada edificio tiene varios dueños, han provocado que los precios de renta se desplomen por la competencia interna y la inversión haya sido un fracaso.

Aquí es donde entra ICON 23. Este edificio es el epítome de la ineficiencia. La idea del desarrollador de hacer le edificio lo más alto posible, hizo que algunas plantas tengan un área rentable de aprox. 160 m2, con eficiencia de menos del 60% del área total (el estándar es de 90%). Quiere decir que de cada 100 metros cuadrados que pagaría un inquilino de renta, sólo puede utilizar 60. Hoy en día, se puede rentar un piso completo en ICON por $18 USD/m2 (Como comparativa, la torre Skalia, de un solo dueño y construida según especificaciones internacionales de eficiencia, y de tan sólo 11 niveles, se renta entre $25 y $28 USD/m2). A pesar del bajo precio que demanda el edificio, hoy en día no hay más del 20% del edificio ocupado.

No sólo el tamaño de las plantas es caótico, sino también su forma. Los estudios indican que una planta redonda puede ser de un 8 a un 15% menos eficiente que una planta cuadrada, sin pensar en problemas típicos como acomodo de escritorios y muros que forman triángulos internos. El desarrollador cumplió su capricho, y el inversionista tendrá muchos metros cuadrados para pensar en la próxima vez que decida hacer una inversión en un edificio en el que lógica y el sentido común no se hicieron presentes.

Estéticamente, ICON 23 ciertamente destaca de entre sus vecinos por su forma casi redonda. En realidad, tiene una planta más bien en forma de caracol, para poder acomodar las escaleras de emergencia. Normalmente, un edificio de planta redonda o esférica (que no hay muchos ejemplos) acomoda su centro de servicios (elevadores, escaleras, baños) en el centro de la estructura, para liberar toda la circunferencia y aprovechar su forma para dar vistas. En el caso de ICON esto no es posible debido a la superficie tan limitada de sus plantas. Alguien se atrevió a comparar el edificio con el famosos Lipstick Building de Nueva York, de Johnson y Burgess, terminado en 1986. Hasta en los perros hay razas.